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恒隆陈启宗:看错香港 看好内地消费市场
“关于中美贸易战,现在的中国不像上世纪80年代的苏联。就经济而言,前者充满活力;后者则受诸多问题困扰。”
商业地产  2019-09-25 18:11
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“关于中美贸易战,现在的中国不像上世纪80年代的苏联。就经济而言,前者充满活力;后者则受诸多问题困扰。”

小祁

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图片来源:恒隆集团2018年年报


编者按:日前,恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗先生照常亲笔撰写恒隆集团及恒隆地产2019年中报两份致股东函。


长达两万字的股东函中,在他看来,世界或正进入一个新阶段。陈启宗表示虽然内地亦受到中美贸易战的打击,然而影响并非负面,甚至是轻微有利的。未来就经济而言,中国更是充满活力;而对于国内高端消费市场,就恒隆目前业绩数据来看,增长势头非常强劲,且连续增长的势头会持续一段时间;而对于租赁物业方面,恒隆所拥有的办公楼目前业绩也是十分理想。


以下为恒隆集团2019中期报告董事长致股东函全文,转载时有删减修订。


谈贸易战  看好内地消费市场


“关于中美贸易战,现在的中国不像上世纪80年代的苏联。就经济而言,前者充满活力;后者则受诸多问题困扰。”他在这封信中如是描述。陈启宗表示虽然内地亦受到中美贸易战的打击,然而为保持国内生产总值增长,内地通过增加公共投资和刺激国内消费,“这对市场来说是非常有利的”。


(奢侈品行业)


他举例表示,在中国国民购买的所有高端时尚产品中,仅有略超过四分之一是在国内交易,这个数字在未来六年有望增长至约50%,恒隆最近的收入增长和顶级时装品牌的近期经验均可引证这一点。 


恒隆的购物商场过去六个月的业绩表现与去年同期进行比较,上海恒隆广场的零售额及租金收入都保持两位数增长。另一座五星级购物商场——无锡恒隆广场,零售额及租金收入分别增长25%和26%。随着若干高端品牌的进驻,大连恒隆广场的零售额及租金收入分别跃升27%和30%。往后的几个月会有更多品牌进驻。济南恒隆广场(预计不久将同样升级至五星级)的零售额及租金收入分别增长11%和12%。


恒隆的次高端物业──沈阳的皇城恒隆广场业绩也非常出色,零售额及租金收入分别增长29%和23%。连恒隆两个表现稍逊的购物商场亦实现个位数的低增长。他认为,这组业绩数据证实了中国国内消费表现良好,特别是奢侈品消费方面。这与相关报告以及在中国营运的主要时装品牌的业绩表现相符。目前为止,增长势头似乎非常强劲,且连续增长的势头可能会持续一段时间。在恒隆的业务市场不断扩大的同时,亦不可忽视令人颇忧心的地缘经济环境。事实上,世界或正进入一个新阶段,与恒隆数十年来所惯常看到的大相径庭。


谈市场:看错香港  看好内地


在谈到香港市场的时候,陈启宗六个月前曾撰述:“我们对内地市场审慎乐观,但始终看好香港经济及物业市场的前景”。但在此次股东函中,他却一改之前的观点“用“看好”一词描述香港却是大错特错。他认为倘若香港动荡持续,楼市亦会受到冲击,成交量将下跌,最终楼价也可能下跌。恒隆不再认为今年下半年能够保持与首六个月同样的增长水平。全年甚或会低于大势一个百分点。长期影响又将取决于纷乱何时及如何结束。因着以上所述,很难想像香港整体经济会不受冲击。问题只是,伤害有多深,复苏就有多慢。


对于内地办公楼市场,陈启宗表示非常理想。大量的经济活动可使空间得到充分利用,在恒隆拥有办公楼的每个城市包括上海,所建的都是这些城市前所未有的首个真正甲级办公楼。如今,中国人是全世界最具慧眼的购物群体之一。以往他们别无选择,只能进驻不达标的楼宇。但随着恒隆的到来,确切地提高了他们对优质办公楼的鉴赏力,有能力负担优质空间的租户不会希望再回到劣质空间。


谈策略:关注五个市场要点及营商模式


在致恒隆主要附属公司恒隆地产股东的函件中,陈启宗用一句话重申该策略:“在中国经济蓬勃的城市,发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目,并加以管理以作长期出租,而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。”


在市场要点方面,中国的零售市场规模庞大,且其前景相对确定。国内消费较国内生产总值增长为快。高端及次高端细分市场的发展尤其迅速。市场竞争少。恒隆的利基市场预期会持续增长至少30至40年。


在恒隆所制定的10个营商模式要点中,陈启宗表示:“在营商模式方面,恒隆的购物商场不太可能被科技或其他营商模式取代。”


恒隆的硬资产既是长期持有,没有过时这回事,又可灵活使用。恒隆是资本密集,而不是劳动密集、科技密集或规管密集;恒隆不依赖任何价格可能大幅波动的单一商品。


在财务方面,恒隆享有可靠且增长稳定的优质经常性收入。由于不难估计开支,盈利能力在某程度上比较容易预测。恒隆的业务亦可带来相对较高的投资回报,较少人察觉的是资本可以有可观增值的可能性。一旦恒隆的市场领导地位得以稳固,这地位便极具防御性。


管理此类业务并不过度复杂,亦不靠个人,而是仰赖一个以企业文化支撑生态系统内的团队。


恒隆的营商模式理念简单,但执行起来却非常困难。要取得成功,管理层必须恪守高端商业(特别是零售)地产业的五个基因,即最佳的位置、充足的土地面积、政府制定的合理发展大纲、妥善的设计和优良的施工。时间跨度必定较长且需要耐心。必须做好等待的准备,良久地按兵不动,伺机而行。


对品质的坚持是必要的,且须随着时间的推移取得经验和知识。尽管犯错在所难免,但须竭尽所能避免重大失误。所有这些守则构成达至成功至关重要的思维方式,这确实很难执行。


恒隆的营商模式尤其适合家族控股公司,特别是上市公司,因为资金需求庞大。通常只有富裕的家族,方有如此长的时间跨度。亦因此,这种模式的特点对控股家族极具吸引力。从上述说明不难得出结论:此营商模式尤其适合长久的财富创造。


一般而言,优质的房地产属于相当不错的资产类别,通常用作资本保值和增值。住宅和办公楼的业权通常会被中期或长期持有。然而,恒隆和其他人的经验显示,零售物业可产生更高或极高的回报。 


总而言之,本人预期前景可期。唯一令人失望的是香港,由于其社会问题,香港不会如恒隆希望般快速增长。恒隆会竭尽所能,以内地预期租金的增幅弥补差距。

| 中国房地产网 | 编辑:小祁| 2019-09-25 18:11

标签:恒隆,陈启宗
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